Bất động sản Hà Nội và TP.HCM: Nơi nào hấp dẫn hơn ?

Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường bất động sản lớn nhất nước. Trong những năm gần đây, diễn biến ở hai thị trường này có nhiều khác biệt. Ở phân khúc chung cư, giá bán căn hộ tại TP.HCM ngày càng vượt xa thị trường Hà Nội.

Đang sinh sống trong một căn hộ chung cư 60m2, cách hồ Hoàn Kiếm khoảng 8km, với giá thị trường chỉ tầm 1,6 tỷ đồng, gia đình chị Huyền không khỏi “choáng váng” khi khảo sát để mua nhà cho vợ chồng con trai lập nghiệp.

Tìm hiểu trên các trang rao vặt, với số tiền 2 tỉ đồng, chị Huyền chỉ có thể mua căn hộ có diện tích tương đương căn của chị hiện nay, nhưng vị trí nằm cách trung tâm quận 1 khoảng 13-14 km.

Khảo sát sơ bộ trên các trang bán bất động sản trực tuyến thấy tại thị trường Hà Nội, các dự án căn hộ có giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2 vẫn khá nhiều, trong khi ở TP.HCM lại khan hiếm.

Chẳng hạn, một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 81m2 tại quận Thanh Xuân, cách khu phố cổ Hà Nội tầm 10km, được rao bán với giá khoảng 2,5 tỉ đồng. Trong khi đó tại TP.HCM, một số dự án cách khu vực Phố đi bộ Nguyễn Huệ tầm 13km được rao bán với giá “mềm” nhất cũng khoảng 2,5 tỉ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích tầm 65m2.

Theo một nghiên cứu của Savills Việt Nam, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội thấp hơn khoảng 30% so với TP.HCM.

Thống kê của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản Quý 2/2020 cho thấy, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16%, nhà riêng lẻ tăng khoảng 0,01% so với quý 1/2020. Trong khi đó tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư quý 2 đã tăng khoảng 0,25%, còn nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với hồi đầu năm.

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, một trong những lý do khiến giá căn hộ TP.HCM liên tục leo thang là do thị trường trải qua nhiều cơn sốt, giá nhà đã được đẩy lên cao.

Ngoài ra còn có yếu tố nhu cầu nhà ở đang rất cao, trong khi nguồn cung nhà sụt giảm nghiêm trọng do ách tắc pháp lý. Bên cạnh đó, mặt bằng giá căn hộ TP.HCM tăng cao còn có tác động của các dự án căn hộ hạng sang với giá bán lên đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Báo cáo quý 3 của CBRE Việt Nam cho biết, trong chín tháng đầu năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận 10.700 căn mở bán mới, giảm 61% theo năm. Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý 3/2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.325 USD/m2 (khoảng 30,7 triệu đồng/m2), giảm 4% theo năm do tỷ trọng các dự án bình dân mở bán trong quý cao hơn.

Trong khi đó, tại TP.HCM có 9.214 căn hộ được chào bán, thấp hơn 57% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.966 USD/m2 (khoảng 45,5 triệu đồng), tăng 1% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, sự chênh lệch về giá nhà ở hai thành phố lớn nhất nước đã diễn ra suốt nhiều năm nay. Và việc giá căn hộ TP.HCM cao hơn Hà Nội cũng hợp lý trên thực tế, vì căn hộ ở TP.HCM có tiềm năng cho thuê tốt hơn. Nói cách khác, hoạt động kinh doanh cho thuê nhà nói chung và căn hộ nói riêng ở TP.HCM tốt hơn.

Ông Hiển cho rằng, người mua căn hộ không có kỳ vọng tăng giá đất. Nếu mua nhà ở khu phố cổ Hà Nội, dù có thể cho thuê giá thấp nhưng người ta tin rằng giá sẽ tăng vì nguồn cung có hạn.

“Nhưng với căn hộ câu chuyện lại khác. Căn hộ chỉ đơn thuần là ở và cho thuê. Khi số tiền thu được từ cho thuê không tương xứng với giá đầu tư thì giá bán sẽ khó tăng”, ông Hiển nhận định.

Trên thực tế, tổng dân số của TP.HCM vẫn lớn hơn Hà Nội. TP.HCM đang có hoảng 13 triệu người đang sinh sống, làm việc nên nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM cao hơn rất nhiều. Ngoài ra, số lượng người nước ngoài làm việc tại TP.HCM cũng đông đảo và có nhu cầu thuê các căn hộ cao cấp lớn hơn.

Các chủ đầu tư dịch chuyển ra Hà Nội !

Theo Savills Việt Nam, trong con mắt các nhà đầu tư bất động sản, nếu TP.HCM là thị trường rất được quan tâm, thì Hà Nội lại có sức hút riêng biệt nhờ sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng với hệ thống tàu điện ngầm, cầu và đường sá xung quanh thành phố.

Đơn vị nghiên cứu thị trường này cũng cho biết, đang có làn sóng các nhà đầu tư, chủ đầu tư lớn từ TP.HCM dịch chuyển ra thị trường thủ đô. Các chủ đầu tư này hầu hết là những “ông lớn” đã có kinh nghiệm phát triển dự án, với sự sôi động và có phần trải nghiệm nhiều hơn so với các chủ đầu tư đến từ Hà Nội.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư tại Savills Hà Nội, nhận định các chủ đầu tư tại TP.HCM có thế mạnh trong việc phát triển đa dạng các mô hình kinh doanh nhà ở.

Việc các chủ đầu tư lớn bao gồm cả trong nước và nước ngoài đều tập trung ở TP.HCM như Capital Land, Mitsubishi, Nam Long, Masterise giúp nâng cao tính cạnh tranh và chất lượng sản phẩm cho các dự án tại đây.

Một số người cho rằng tại thị trường Hà Nội, các chủ đầu tư từ TP.HCM lại không có nhiều lợi thế. Đa phần các dự án nhà ở đây được đầu tư bởi các chủ đầu tư xuất phát từ Hà Nội. Trong khi đó tại TP.HCM, quỹ đất ngày càng khan hiếm đã kích hoạt làn sóng dịch chuyển từ TP.HCM ra Hà Nội để tìm kiếm những cơ hội mới.

Tuy nhiên, theo ông Đinh Thế Hiển, hiện tượng các chủ đầu tư dịch chuyển ra Hà Nội không hẳn vì câu chuyện quỹ đất. Bằng chứng là TP.HCM vẫn còn quỹ đất lớn ở các khu vực như Quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè… phù hợp phát triển các loại hình căn hộ cao cấp, trung cấp.

Nguyên nhân chính, theo ông Hiển, là vấn đề pháp lý. Nhiều khu đất “hấp dẫn” đang bị vướng pháp lý.

“Quỹ đất TP.HCM còn rất lớn nhưng nhiều nơi đang vướng đất công, đất pháp lý chưa rõ ràng. Trong khi đó các doanh nghiệp bất động sản không thể chờ. Họ phải tìm những cơ hội mới nên nơi nào có khả năng kinh doanh thì họ làm. Chính vì vậy, khi thị trường Hà Nội có đất sạch, pháp lý ổn thì doanh nghiệp nhảy vào làm chứ không phải TP.HCM cạn kiệt quỹ đất”, ông Hiển nhấn mạnh.

Đánh giá về sức hút của thị trường bất động sản ở hai thành phố lớn đối với các nhà đầu tư, ông Hiển cho rằng muốn biết bất động sản nơi nào hấp dẫn hơn phải nhìn lại sức hút về kinh tế. Hà Nội có lợi thế là thủ đô, nơi được coi là trung tâm văn hóa cũng như hành chính của Việt Nam. Còn TP.HCM là đầu tàu kinh tế của cả nước.

“Hai thị trường này đều có sức hấp dẫn riêng. Vấn đề là các chủ đầu tư làm sao đáp ứng được nhu cầu của người dân mới là vấn đề then chốt. Vì nhu cầu của nhà đầu tư là không biên giới, người ở Hà Nội vẫn có thể đầu tư ở TP.HCM và ngược lại”, ông Hiển kết luận.

Nói thêm về những thách thức đối với các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM khi “Bắc tiến”, bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, khó khăn lớn nhất của các nhà đầu tư từ TP. HCM là tìm kiếm các dự án tiềm năng và cơ hội hợp tác với chủ đất tại Hà Nội.

Để khắc phục điều đó, các nhà đầu tư đang đưa ra các cấu trúc giao dịch linh hoạt, đẩy mạnh ưu thế về tính sáng tạo trong phát triển dự án để khuyến khích cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư tại Hà Nội.

Trước đây, các nhà đầu tư yêu cầu tỷ lệ chiếm ưu thế trên 76%, nay có thể phải giảm xuống 51% để có cơ hội đặt chân vào thị trường Hà Nội.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đầu tư từ TP.HCM sẽ nhiều điều phải cân nhắc. Tâm lý khách hàng là một trong những thách thức lớn, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, cụ thể là về giá.

“Tại TP. HCM, những dự án tại trung tâm thành phố có thể lên đến và trên 10.000 USD/m2. Tuy nhiên, ở Hà Nội, những dự án như vậy rất ít và rất khó bán. Do đó, dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, nhưng thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư”, bà Hằng nói thêm.